Befristeter Mietvertrag Schweiz: Verlängerung, Kündigung und Erstreckung
Befristete Mietverträge sind in der Schweiz häufig – insbesondere bei möblierten Wohnungen, Neubauten und Übergangslösungen. Doch was viele Mieter nicht wissen: Ein befristeter Vertrag endet nicht immer automatisch. Und wer schweigt, verlängert möglicherweise ungewollt. Dieser Artikel erklärt die Rechtslage nach OR und gibt dir konkrete Handlungsanweisungen.
Gesetzliche Grundlage: OR Art. 255 und 256
OR Art. 255 Abs. 1: Ein Mietvertrag, der für eine bestimmte Dauer abgeschlossen wurde, endet ohne Kündigung mit dem Ablauf der vereinbarten Dauer.
OR Art. 255 Abs. 2 (der wichtige Zusatz): Setzen beide Parteien das Mietverhältnis nach Ablauf stillschweigend fort, gilt es als auf unbestimmte Zeit erneuert. Stillschweigendes Fortsetzen bedeutet: Der Mieter zieht nicht aus, und der Vermieter fordert die Wohnung nicht zurück.
OR Art. 256: Schutzbestimmungen des Mietrechts (Mängelrechte, Kündigungsschutz, Mietzinsschutz) gelten auch für befristete Mietverhältnisse uneingeschränkt.
Wie unterscheidet sich ein befristeter vom unbefristeten Vertrag?
| Kriterium | Befristeter Vertrag | Unbefristeter Vertrag |
|---|---|---|
| Ende | Automatisch am vereinbarten Datum | Nur durch Kündigung |
| Ordentliche Kündigung durch Mieter | Nicht möglich (vor Ablauf) | 3 Monate zum Ende eines Monats |
| Vorzeitige Kündigung | Nur mit wichtigem Grund | Ordentliche Kündigung möglich |
| Verlängerung | Nur durch schriftliche Vereinbarung | Läuft automatisch weiter |
| Stillschweigendes Fortsetzen | Wandlung in unbefristeten Vertrag | Läuft unbefristet weiter |
Das wichtigste Risiko: Stillschweigende Umwandlung
Das häufigste Missverständnis: Ein Mieter denkt, der befristete Vertrag laufe einfach aus. Er zieht aber nicht aus – und der Vermieter sagt nichts. Nach OR Art. 255 Abs. 2 läuft der Vertrag dann als unbefristetes Mietverhältnis weiter.
Das kann sowohl Vor- als auch Nachteil sein:
- Vorteil für den Mieter: Er hat nun vollen Kündigungsschutz und kann nicht einfach rausgeworfen werden.
- Nachteil: Er ist nun an die normalen Kündigungsfristen gebunden (3 Monate), wenn er ausziehen möchte.
Praxis-Tipp: Wenn du weisst, dass du nach Ablauf des befristeten Vertrags ausziehen möchtest, plane die Wohnungsübergabe exakt auf das Ablaufdatum. Wenn du bleiben möchtest: Sprich den Vermieter mindestens 3 Monate vor Ablauf schriftlich an und kläre die Verlängerung.
Verlängerung: Drei Möglichkeiten
Option 1: Neuer befristeter Vertrag Ihr einigt euch auf eine neue Laufzeit. Schriftliche Vereinbarung, neue Unterschriften, neues Enddatum. Achtung: Es ist rechtlich möglich, aber bei wiederholter Befristung ohne sachlichen Grund kann das als Umgehung des Mieterschutzes gewertet werden. Das Bundesgericht hat in einigen Fällen befristete Verträge, die mehrfach verlängert wurden, faktisch als unbefristete Verträge behandelt.
Option 2: Umwandlung in unbefristeten Vertrag Ihr vereinbart schriftlich, dass das Mietverhältnis ab dem bisherigen Ablaufdatum auf unbestimmte Zeit weiterläuft. Einfach, unkompliziert, sicher.
Option 3: Stillschweigende Verlängerung Ihr tut nichts – der Vertrag wandelt sich nach OR Art. 255 Abs. 2 automatisch in einen unbefristeten Vertrag um. Oft die einfachste Lösung, wenn beide Parteien zufrieden sind und keine neuen Konditionen nötig sind.
Vorzeitige Kündigung: Nur mit wichtigem Grund
Als Mieter eines befristeten Vertrags bist du an die Laufzeit gebunden. Du kannst nicht einfach kündigen, weil du umziehen möchtest. Ausnahmen:
Ausserordentliche Kündigung nach OR Art. 266g (wichtiger Grund):
- Erhebliche Mängel, die der Vermieter trotz Fristsetzung nicht behebt
- Gesundheitsgefährdung (Schimmel, giftige Stoffe) ohne Behebungsaussicht
- Wesentliche Verletzung der Privatsphäre (unbefugtes Betreten)
Nachmieterregelung nach OR Art. 264: Du kannst einen zumutbaren Nachmieter vorschlagen. Wenn der Vorschlag den vertraglichen Anforderungen entspricht (solventer, geeigneter Mieter), muss der Vermieter auf die Weiterführung des Vertrags mit dir verzichten und du wirst aus dem Vertrag entlassen. Der Vermieter hat 30 Tage Zeit, um den vorgeschlagenen Nachmieter abzulehnen oder anzunehmen.
Kündigung durch den Vermieter vor Ablauf
Auch der Vermieter kann einen befristeten Vertrag nur ausserordentlich kündigen:
Zahlungsverzug: Ist der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand, kann der Vermieter nach schriftlicher Mahnung mit 30-tägiger Zahlungsfrist ausserordentlich kündigen (OR Art. 257d).
Verletzung vertraglicher Pflichten: Wiederholte schwerwiegende Verletzungen (Hausfriedensbruch, Untervermietung ohne Erlaubnis trotz Abmahnung) – nach schriftlicher Mahnung mit Frist von 30 Tagen (OR Art. 257f).
Eigenbedarf: Auch bei befristeten Verträgen kann der Vermieter Eigenbedarf geltend machen, aber nur durch ausserordentliche Kündigung mit wichtigem Grund – nicht durch einfaches Nichterstrecken des Vertrags.
Erstreckung: Mehr Zeit beim Vertragsende
Selbst wenn der befristete Vertrag regulär abläuft und du ausziehen musst, kannst du eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen (OR Art. 272). Das Gesuch muss vor dem Ablaufdatum bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden.
Die Schlichtungsbehörde berücksichtigt:
- Dauer des Mietverhältnisses (länger = mehr Schutz)
- Persönliche Härte (Kinder im Schulalter, schwere Krankheit, hohes Alter)
- Angespannter lokaler Wohnungsmarkt (besonders in Städten)
- Interessen des Vermieters an der Rückgabe
Erstreckungen von 6 bis 24 Monaten sind bei befristeten Verträgen typisch. Bei besonderen Härtefällen bis zu 48 Monate.
Kantonale Besonderheiten bei befristeten Mietverträgen
In mehreren Kantonen (Genf, Waadt, Basel-Stadt, Neuenburg) gibt es zusätzliche Mieterschutzregeln, die auch befristete Verträge betreffen. In Genf zum Beispiel ist die wiederholte Befristung ohne sachlichen Grund eingeschränkt. Informiere dich beim kantonalen Mieterverein.
Checkliste: Was du als Mieter wissen musst
- Ablaufdatum in den Kalender: 6 Monate, 3 Monate und 1 Monat vor Ende
- 3 Monate vor Ende: Entscheidung treffen (Verlängerung oder Auszug) und Vermieter schriftlich kontaktieren
- Bei gewünschter Verlängerung: Schriftliche Vereinbarung mit Datum und Unterschriften
- Bei Auszug: Übergabe pünktlich auf das Ablaufdatum planen, Übergabeprotokoll vorbereiten
- Erstreckung gewünscht? Gesuch vor Ablaufdatum bei der Schlichtungsbehörde einreichen
- Nachmieter nötig? Schriftlich beim Vermieter anfragen und 30 Tage Antwortfrist einräumen
Fazit
Befristet bedeutet nicht schutzlos. Die Schutzbestimmungen des Schweizer Mietrechts – Mängelrechte, Mietzinsschutz, Erstreckungsrecht – gelten auch bei befristeten Verträgen. Der entscheidende Unterschied: Du kannst nicht ordentlich kündigen, solange der Vertrag läuft. Das macht frühzeitige Kommunikation mit dem Vermieter umso wichtiger.
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