Kaution Rückgabe Schweiz: Fristen, Einbehalt und dein Musterbrief

Die Kaution ist oft ein vier- bis fünfstelliger Betrag. Dass viele Vermieter diesen Betrag nach dem Auszug zögerlich zurückgeben, ist ein häufiges Problem. Das Schweizer Obligationenrecht gibt Mietern klare Rechte – und der Vermieter ist beweispflichtig, wenn er etwas einbehalten will.

Gesetzliche Grundlage: OR Art. 257e

Die Mietkaution ist in OR Art. 257e geregelt. Die wichtigsten Punkte:

Maximale Kautionshöhe: Die Kaution darf bei Wohnraum höchstens drei Nettomieten betragen. Bei einer Monatsmiete von CHF 1'500 ist die maximale Kaution also CHF 4'500. Höhere Beträge sind gesetzwidrig – der Mieter kann den überschiessenden Teil zurückfordern.

Hinterlegung auf Sperrkonto: Die Kaution muss auf einem auf den Namen des Mieters lautenden Sperrkonto bei einer Bank in der Schweiz hinterlegt werden. Zahlt der Mieter die Kaution direkt an den Vermieter (z.B. bar), muss der Vermieter diese sofort auf ein Sperrkonto einzahlen. Verstösst der Vermieter dagegen, kann der Mieter die sofortige Überweisung auf ein Sperrkonto verlangen.

Verzinsung: Das Sperrkonto wird zu marktüblichen Zinsen verzinst. Die Zinsen gehören dem Mieter – nicht dem Vermieter.

Rückgabefrist: Der Vermieter kann die Freigabe der Kaution blockieren, solange noch offene Forderungen bestehen. Diese Forderungen müssen jedoch konkret und begründet sein. Die absolute Verjährungsfrist beträgt ein Jahr nach Mietende (OR Art. 257e Abs. 3).

Welche Beträge darf der Vermieter einbehalten?

Nicht jeder Abzug von der Kaution ist zulässig. Der Vermieter trägt die Beweislast für jeden Einbehalt.

Zulässige Einbehalte:

• Ausstehende Mietzahlungen (mit Betrag und Zeitraum)
• Unbezahlte Nebenkostenabrechnungen
• Schäden, die der Mieter fahrlässig oder absichtlich verursacht hat (z.B. ein Loch in der Wand durch unsachgemässes Dübeln, ein Wasserschaden durch unbeaufsichtigte Waschmaschine)
• Kosten für eine professionelle Endreinigung, wenn diese im Mietvertrag vereinbart war und die Wohnung nicht in gereinigtem Zustand übergeben wurde

Nicht zulässige Einbehalte:

• Normale Abnutzung: leicht verblasste Wandfarbe nach mehrjähriger Mietdauer, kleine Kratzer im Parkett durch Möbel, ausgeblichene Teppiche
• Renovationskosten für Arbeiten, die der Vermieter ohnehin durchführen wollte (z.B. neue Küche nach 20 Jahren)
• Schäden, die bereits beim Einzug bestanden und im Übergabeprotokoll festgehalten sind
• Pauschale Renovationsbeiträge ohne konkrete Begründung

Praxis-Richtwert für Abnutzung: Das Bundesgericht und kantonale Gerichte wenden eine Lebensdauertabelle an. Wandfarbe hat eine Lebensdauer von 8 Jahren. Hat der Mieter 5 Jahre gewohnt, kann der Vermieter bei einem Neubedarf nicht den vollen Betrag einbehalten, sondern nur den anteiligen Restwert (3/8 der Kosten). Diese Tabellen sind beim Mieterverband erhältlich.

Ablauf nach der Wohnungsübergabe

Der Standardablauf in der Praxis sieht so aus:

Tag 0 – Wohnungsübergabe: Beide Parteien unterschreiben das Übergabeprotokoll. Mach Fotos von jedem Raum vor dem Abgeben der Schlüssel. Fotos mit Zeitstempel sind vor Gericht besser verwertbar als handschriftliche Notizen.

Innerhalb von 30 bis 60 Tagen: Der Vermieter prüft die Wohnung, holt allfällige Reparaturofferten ein und teilt dir schriftlich mit, welche Kosten er geltend machen will.

Freigabe des Sperrkontos: Gibt es keine Einwände oder sind alle offenen Punkte geklärt, gibt der Vermieter das Sperrkonto frei, indem er das Formular der Bank unterschreibt. Die Bank überweist dann den Betrag an den Mieter.

Kein Einverständnis: Einigen sich die Parteien nicht, kann der Vermieter bei der Schlichtungsbehörde klagen. Solange dieses Verfahren läuft, bleibt die Kaution auf dem Sperrkonto gesperrt.

Was tun, wenn der Vermieter die Kaution blockiert?

Schritt 1: Schriftliche Mahnung Sende dem Vermieter einen eingeschriebenen Brief mit einer Frist von 14 Tagen. Fordere ihn auf, die Kaution freizugeben oder seine konkreten Forderungen mit Belegen nachzuweisen.

Musterbrief Kautionrückforderung:

[Dein Name und Adresse]

[Name und Adresse des Vermieters]

[Ort, Datum]

Aufforderung zur Freigabe der Mietkaution – Wohnung [Adresse]

Sehr geehrte/r [Name des Vermieters],

das Mietverhältnis für oben genannte Wohnung endete am [Datum]. Die Wohnungsübergabe erfolgte am [Datum]. Seither besteht kein offener Grund für eine Einbehaltung der Kaution in Höhe von CHF [Betrag].

Ich fordere Sie hiermit auf, das Sperrkonto bei [Bank] innert 14 Tagen freizugeben bzw. mir Ihre konkreten Forderungen mit entsprechenden Belegen schriftlich mitzuteilen.

Sollte bis [Datum + 14 Tage] keine Rückmeldung erfolgen, werde ich die Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten einschalten.

Freundliche Grüsse [Unterschrift]

Schritt 2: Direkte Freigabe bei der Bank Viele Banken (z.B. UBS, Raiffeisen) akzeptieren nach Ablauf des Mietverhältnisses und bei fehlendem Widerspruch des Vermieters eine einseitige Freigabe durch den Mieter. Zeige der Bank das Übergabeprotokoll und das Ende des Mietverhältnisses. Die genaue Prozedur variiert je nach Bank – frag dort direkt nach.

Schritt 3: Schlichtungsbehörde Das kostenlose Schlichtungsverfahren bei der kantonalen Schlichtungsbehörde für Mietangelegenheiten ist der effizienteste Weg bei Streitigkeiten. In vielen Fällen einigen sich die Parteien bereits in der Schlichtungsverhandlung.

Kantonale Unterschiede

In den Kantonen Genf, Waadt, Basel-Stadt und Neuenburg gelten zusätzliche Mieterschutzregeln. Informiere dich beim kantonalen Mieterverein über lokale Besonderheiten. Im Kanton Zürich ist die Schlichtungsbehörde das Mietgericht (Abt. Schlichtung), in Bern das Schlichtungsamt für Mietsachen.