Mietminderung Schweiz: Berechnung, Vorlage und OR Art. 259a erklärt
Wenn deine Wohnung nicht im vereinbarten Zustand ist – Schimmel, Heizungsausfall, dauerhafte Baulärm-Beeinträchtigung – musst du nicht einfach die volle Miete weiterzahlen. Das Schweizer Recht gibt dir das Recht zur Mietminderung. Dieser Artikel erklärt die gesetzliche Grundlage, wie du den Minderungsbetrag berechnest, und gibt dir eine Vorlage, die du direkt verwenden kannst.
Gesetzliche Grundlage: OR Art. 259a bis 259h
Die Mietminderung ist in den OR Art. 259a bis 259h geregelt. Die wichtigsten Artikel:
OR Art. 259a: Der Mieter kann bei Mängeln die Beseitigung verlangen, eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses fordern (Mietminderung), Schadenersatz fordern oder den Mietvertrag fristlos auflösen – je nach Schwere des Mangels.
OR Art. 259b: Unterteilt Mängel in kleine (Mieter behebt selbst), mittlere (Vermieter behebt nach Fristsetzung) und grosse Mängel (sofortiger Handlungsbedarf).
OR Art. 259d: Regelt die Herabsetzung des Mietzinses: Sie entspricht dem Verhältnis, in dem der Mangel den Gebrauchswert der Wohnung beeinträchtigt.
Wichtig: OR Art. 259a ist zwingend. Der Vermieter kann das Mietminderungsrecht nicht durch eine Vertragsklausel ausschliessen. Eine solche Klausel ist automatisch nichtig.
Wann hast du Anspruch auf Mietminderung?
Nicht jeder Defekt berechtigt zur Mietminderung. Das Gesetz unterscheidet:
Berechtigend zur Mietminderung:
- Heizungsausfall oder unzureichende Heizung im Winter (Richtwert: unter 18°C in Wohnräumen)
- Schimmelbefall, der auf bauliche Mängel zurückzuführen ist (nicht auf falsches Lüften des Mieters)
- Dauerhafter Lärm durch Bauarbeiten, die der Vermieter veranlasst hat oder duldet
- Undichte Fenster oder Aussentüren mit messbarem Energieverlust
- Ausfall von Gemeinschaftsanlagen (Lift, Waschmaschine, gemeinsame Heizung)
- Geruchsbelästigung durch bauliche Mängel (Abwasserleitungen, Lüftung)
- Wasserschäden, Feuchtigkeitseintritt durch Dach oder Fassade
Nicht berechtigend zur Mietminderung:
- Kleine Mängel, die der Mieter gemäss Vertrag selbst beheben muss (z.B. Glühbirnen, Dichtungen unter CHF 150)
- Selbst verursachte Schäden
- Mängel, die der Mieter kannte und beim Einzug akzeptiert hat
- Vorübergehende Beeinträchtigungen von einem Tag
Minderungsprozentsätze: Richtwerte aus der Schweizer Praxis
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Verhältnis, in dem der Mangel den Wohnwert beeinträchtigt. Gesetzlich fixierte Prozentsätze gibt es nicht – aber die Schweizer Rechtsprechung hat Richtwerte entwickelt:
| Mangel | Typischer Minderungssatz |
|---|---|
| Vollständiger Heizungsausfall im Winter | 20–40% |
| Unzureichende Heizung (< 18°C) | 10–20% |
| Schimmel in einem Raum | 5–15% |
| Schimmel in mehreren Räumen | 15–30% |
| Lift ausser Betrieb (mehrere Wochen) | 5–10% |
| Sanitäre Anlage (WC/Dusche) defekt | 15–30% |
| Dauerhafter Baulärm durch Dritte | 5–15% |
| Geruchsbelästigung (Abwasser) | 10–20% |
Diese Richtwerte stammen aus Entscheiden der Mietschlichtungsbehörden Zürich, Basel und Bern sowie aus Lehrmeinungen zum Schweizer Mietrecht.
Praxisbeispiel Heizungsausfall:
Monatliche Bruttomiete: CHF 1'800. Die Zentralheizung fällt Ende November aus und wird nach 12 Tagen repariert. Richtwert 25% Minderung für diese Zeit.
Berechnung: CHF 1'800 / 30 Tage × 12 Tage × 25% = CHF 180 Mietminderung.
Schritt-für-Schritt-Anleitung
Schritt 1: Mangel sofort dokumentieren Fotos und kurze Videoaufnahmen mit Datum und Uhrzeit. Bei Heizungsproblemen: Raumthermometer-Fotos mit lesbarar Temperaturanzeige. Bei Schimmel: Fotos der betroffenen Fläche mit Massstab.
Schritt 2: Mängelanzeige mit Fristsetzung senden Melde den Mangel schriftlich – per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung. Setze eine klare Frist:
- Dringende Mängel (Heizung, kein Warmwasser): 24–48 Stunden
- Erhebliche Mängel (Schimmel, undichte Fenster): 7–14 Tage
- Mittlere Mängel (Sanitär, Gemeinschaftsraum): 14–21 Tage
Für die Mängelanzeige nutze den Mängelanzeige-Generator – er erstellt ein vollständiges Schreiben in wenigen Minuten.
Schritt 3: Frist abwarten Behebt der Vermieter den Mangel fristgerecht, gibt es keine Mietminderung. Passiert nichts, fahre mit Schritt 4 fort.
Schritt 4: Mietminderung schriftlich ankündigen Teile dem Vermieter mit, dass du ab dem [Datum nach Fristablauf] die Miete mindest. Gib den konkreten Prozentsatz und den Betrag an.
Schritt 5: Geminderten Betrag zahlen Zahle ab dem angekündigten Datum die reduzierte Miete. Überweise nicht weniger als angekündigt – das schafft Verwirrung und kann als Zahlungsrückstand gewertet werden.
Mietminderung Vorlage (PDF)
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