Schönheitsreparaturen Mietwohnung Schweiz: Was Mieter wirklich zahlen müssen

Schönheitsreparaturen sind in der Schweiz der häufigste Streitpunkt bei der Kautionsrückgabe. Viele Vermieter fordern beim Auszug Neuanstriche, Bodensanierungen oder pauschale Renovationsbeiträge – und viele Mieter zahlen, weil sie ihre Rechte nicht kennen. Dieser Artikel klärt, was das Gesetz wirklich verlangt.

Gesetzliche Grundlage: OR Art. 267 und 267a

Die Rückgabepflicht des Mieters ist in OR Art. 267 geregelt: Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der einem sorgfältigen Gebrauch entspricht.

Das bedeutet: Normale Abnutzung durch vertragsgemässen Gebrauch geht zulasten des Vermieters. Der Mieter haftet nur für Schäden, die durch unsorgfältigen oder vertragswidrigen Gebrauch entstanden sind.

OR Art. 267a: Der Vermieter muss Mängel, für die er Entschädigung fordert, sofort bei der Rückgabe geltend machen. Meldet er sie später, verliert er den Anspruch.

Was ist normale Abnutzung – und was nicht?

Die Schweizer Rechtsprechung hat über Jahrzehnte eine klare Linie gezogen:

Normale Abnutzung (zulasten des Vermieters):

• Leicht verblasste Wandfarbe nach mehrjähriger Mietdauer
• Kleine Kratzer im Parkettboden durch Möbelbeine
• Abgenutzte Teppichfasern durch normales Begehen
• Kleine Bohrlöcher für Bilder (haushaltsübliche Anzahl)
• Abgenutzte Türklinken und Beschläge
• Verfärbungen an Armaturen durch hartes Wasser

Schäden, die der Mieter trägt:

• Löcher in der Wand durch zu grosse Dübel oder übermässige Befestigungen
• Risse oder Brüche in Fliesen durch Schlageinwirkung
• Brandflecken auf Böden oder Arbeitsflächen
• Tierkratzer an Türen oder Böden (wenn keine Tierhaltungserlaubnis bestand)
• Wasserschäden durch unsachgemässen Betrieb von Waschmaschinen oder Spülmaschinen
• Schimmel durch nachweislich falsches Lüften (muss vom Vermieter belegt werden)

Die Lebensdauertabelle: Das entscheidende Instrument

Kantonale Gerichte und die Schlichtungsbehörden wenden bei Schadenersatzforderungen eine Lebensdauertabelle an. Sie legt fest, wie viele Jahre ein Gegenstand in einer Mietwohnung typischerweise hält. Hat er seine Lebensdauer erreicht, ist sein Restwert null – und der Vermieter kann keinen Ersatz mehr verlangen.

Die relevantesten Werte (aus der Tabelle des Schweizerischen Stockwerkeigentümerverbands SVE, anerkannt von Gerichten):

Praxisbeispiel: Ein Mieter wohnt 6 Jahre in einer Wohnung. Die Wandfarbe wurde vor 6 Jahren neu gestrichen (Lebensdauer 8 Jahre). Der Vermieter verlangt beim Auszug einen Neubewurf von CHF 1'200.

Wegen der Lebensdauertabelle darf er maximal den anteiligen Restwert verlangen: Die Farbe hat noch 2 von 8 Jahren Lebensdauer = 25% des Werts. Maximal: CHF 300. Und das auch nur, wenn der Mieter einen schuldhaften Schaden verursacht hat – für normale Abnutzung zahlt er gar nichts.

Ungültige Renovationsklauseln: Was Vermieter nicht verlangen können

Viele Mietverträge enthalten Klauseln zur Renovation beim Auszug. Folgende Formulierungen sind nach Schweizer Recht ungültig:

«Bei Auszug ist die gesamte Wohnung frisch zu streichen»: Pauschale Streichpflicht ohne Schadennachweis ist ungültig. Egal was der Vertrag sagt.

«Jede fünf Jahre ist eine Gesamtrenovation durchzuführen»: Eine fristgebundene Renovationspflicht ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand ist missbräuchlich.

«Kleine Beschädigungen bis CHF 500 sind Sache des Mieters»: Zulässig ist eine Kleinreparaturklausel nur für Kleinreparaturen bis CHF 150 (OR Art. 259 Abs. 2, je nach kantonaler Praxis). Höhere Beträge sind üblich in Verträgen, aber oft anfechtbar.

«Der Mieter übernimmt die Malerarbeiten auf eigene Kosten»: Eine konkrete Vereinbarung über Schönheitsreparaturen ist nur dann gültig, wenn sie sich auf tatsächlich verursachte Schäden bezieht.

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Was ist beim Auszug tatsächlich Pflicht?

Der Mieter schuldet beim Auszug nach Schweizer Recht:

1. Ordnungsgemässe Reinigung: Die Wohnung muss in sauberem Zustand übergeben werden – nicht «makellos», aber ordentlich gereinigt. Was «ordentlich» bedeutet, ist der Standard einer Privatperson, nicht einer Reinigungsfirma (sofern nicht vertraglich vereinbart).

2. Beseitigung selbst eingebrachter Veränderungen: Selbst angebrachte Tapeten, eingebaute Regale (sofern der Vermieter diese nicht übernehmen will), eigene Einbauten.

3. Behebung schuldhaft verursachter Schäden: Nur Schäden, die der Mieter schuldhaft verursacht hat und die über normale Abnutzung hinausgehen. Beweispflicht: Vermieter.

4. Rückgabe aller Schlüssel: Inklusive Briefkasten-, Keller- und Nebenraumschlüssel.

So schützt du dich: Protokoll beim Einzug und Auszug

Beim Einzug:

• Übergabeprotokoll gründlich lesen und alle bestehenden Mängel ergänzen
• Fotos von allen Zimmern mit Zeitstempel
• Vorhandene Schäden schriftlich beim Vermieter bestätigen lassen
• Kein Protokoll unterschreiben, das vorhandene Mängel nicht aufführt

Während der Mietdauer:

• Schäden, die du verursachst, sofort melden (OR Art. 267 kennt keine «Schadensbeschleunigung»)
• Eigenverantwortliche Kleinreparaturen bis CHF 150 aus eigener Tasche (vertragsgemäss)

Beim Auszug:

• Wohnung reinigen, aber keine unnötigen Renovationen ohne Schadennachweis
• Auf dem Übergabeprotokoll nur das unterzeichnen, was du wirklich schuldest
• Bei pauschalen Forderungen: «Ich anerkenne diese Forderung nicht» auf dem Protokoll vermerken lassen, dann erst unterschreiben
• Die Kaution darf der Vermieter nur mit Belegen einbehalten

Was tun bei ungerechtfertigten Renovationsforderungen?

1. Fordere vom Vermieter konkrete Belege (Rechnungen, Offerten) für jeden Abzug.
2. Prüfe die Lebensdauertabelle: Hat der Gegenstand seine Lebensdauer erreicht? Keine Haftung.
3. War der Schaden schon im Einzugsprotokoll vermerkt? Keine Haftung.
4. Wurde kein schriftliches Einzugsprotokoll erstellt? Das ist zum Nachteil des Vermieters auszulegen.
5. Bei Nichteinigung: Schlichtungsbehörde anrufen (kostenlos).

Fazit

Schönheitsreparaturen sind in der Schweiz primär Vermietersache. Der Mieter zahlt nur für schuldhaft verursachte Schäden, und selbst dann nur den anteiligen Restwert gemäss Lebensdauertabelle. Pauschale Renovationsklauseln sind unwirksam. Mit einer guten Einzugsdokumentation und dem Wissen um diese Regeln bist du beim Auszug in einer starken Verhandlungsposition.

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