Untervermietung in der Schweiz: Wann brauche ich die Erlaubnis des Vermieters?

Viele Mieter in der Schweiz spielen mit dem Gedanken, ihre Wohnung ganz oder teilweise unterzuvermieten. Ob für ein Auslandssemester, eine befristete Arbeitsstelle oder einfach aus wirtschaftlichen Gründen – die Gründe sind vielfältig. Doch bevor du eine Anzeige aufgibst, solltest du wissen: Untervermietung ist nicht automatisch erlaubt. Das Schweizer Mietrecht ist hier klar und schützt die Interessen beider Seiten. In diesem Artikel erfährst du, wann du die Erlaubnis deines Vermieters brauchst, welche Rechte und Pflichten du hast, und wie du rechtlich sicher vorgehen kannst.

Die Rechtliche Grundlage: Was sagt das Gesetz?

Das Schweizer Mietrecht regelt die Untervermietung in Artikel 253 des Obligationenrechts (OR.253). Diese Bestimmung ist zentral: Der Mieter darf die gemietete Liegenschaft oder einen Teil davon nur mit Zustimmung des Vermieters an Dritte abtreten oder untervermieten.

Das ist keine willkürliche Regel – sie schützt den Vermieter vor unerwünschten Untermietern und sichert die Kontinuität des Mietenverhältnisses ab. Gleichzeitig hat der Vermieter die Pflicht, seine Zustimmung nicht ohne triftigen Grund zu verweigern. Das heisst: Er kann nicht einfach Nein sagen, weil ihm der Untermietkandidat nicht passt oder er noch mehr Miete verdienen könnte.

Wann brauchst du die Erlaubnis des Vermieters?

Die Antwort ist einfach: Du brauchst eine schriftliche Zustimmung, wenn du die Wohnung oder einen Teil davon untervermieten möchtest. Das gilt für:

Gesamtuntervermietung: Du vermietet deine ganze Wohnung weiter, während du abwesend bist
Teiluntervermietung: Du vermietest nur ein Zimmer oder einen Raum weiter und lebst selbst noch in der Wohnung
Kurzzeitvermietung: Auch Airbnb-ähnliche Arrangements fallen unter Untervermietung und benötigen Erlaubnis

Wichtig: Eine mündliche Zustimmung genügt rechtlich nicht. Du solltest immer eine schriftliche Bestätigung vom Vermieter einholen – idealerweise per E-Mail, damit du einen Nachweis hast.

Kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern?

Ja, aber nicht grundlos. Nach OR.253 darf der Vermieter die Zustimmung nur ablehnen, wenn er berechtigte Interessen geltend machen kann. Das sind zum Beispiel:

Bedenken zur Person des Untermieters: Schlechte Kreditwürdigkeit oder früheres Fehlverhalten
Erhöhte Abnutzung der Liegenschaft: Wenn die Untervermietung zu Mehrbelastung führt
Störung des Hausfriedens: Wenn bekannt ist, dass der Untermieter problematisch ist
Geschäftliche Nutzung: Falls dadurch der Wohncharakter gefährdet wird

Der Vermieter darf dagegen nicht ablehnen, weil:

Er die Miete erhöhen will
Ihm der Untermieter persönlich nicht passt
Er in Zukunft die Wohnung selbst nutzen möchte
Der Untermieter von einer anderen Nationalität ist

Wenn du glaubst, dass dein Vermieter unbegründet ablehnt, kannst du ihn schriftlich auffordern, seine Gründe offenzulegen. Im Streitfall entscheidet das Gericht.

So gehst du praktisch vor

Schritt 1: Mietvertrag prüfen Schaue zuerst in deinen Mietvertrag. Manche Verträge enthalten spezielle Klauseln zur Untervermietung, die strenger sind als das Gesetz. Nutze den KI Mietvertrag-Checker, um deine Vertragsbedingungen zu verstehen und problematische Klauseln zu identifizieren.

Schritt 2: Schriftliche Anfrage Schreibe deinem Vermieter eine höfliche, schriftliche Anfrage. Gib an, für wie lange du untervermieten möchtest, wer der Untermieter ist (soweit bekannt) und warum. Je transparenter du bist, desto eher wird er zustimmen.

Schritt 3: Dokumentation Speichere alle Kommunikation ab und hole die Zustimmung schriftlich ein. Ein einfaches E-Mail-Ja reicht aus – es muss kein unterschriebener Vertrag sein.

Schritt 4: Untermietervertrag Wenn der Vermieter zustimmt, schliesse mit dem Untermieter einen separaten Mietvertrag ab. Dieser regelt die Bedingungen zwischen dir und dem Untermieter. Der Mietzins muss angemessen sein – zu hohe Gewinne zu machen kann problematisch sein.

Die Pflichten während der Untervermietung

Auch wenn du selbst nicht in der Wohnung wohnst: Du bleibst der Hauptmieter. Das bedeutet:

Du zahlst die vereinbarte Miete an den Vermieter
Du haftst für Schäden, die der Untermieter verursacht
Der Vermieter kann sich an dich wenden, wenn es Probleme gibt
Du musst die Wohnung in gutem Zustand halten lassen

Der Untermieter hat direkten Kontakt zu dir, nicht zum Eigentümer. Du bist sozusagen der Vermieter aus seiner Perspektive.

Was passiert, wenn du ohne Erlaubnis untervermietet?

Das ist nicht strafbar, aber es kann ernsthafte Konsequenzen haben:

Der Vermieter kann dir aussertordentlich kündigen (mit Grund)
Er kann auf Unterbrechung der Untervermietung klagen
Du machst dich möglicherweise schadensersatzpflichtig
Ein Kündigungsgrund ist gegeben

Das Risiko lohnt sich nicht – eine kurze schriftliche Anfrage ist deutlich einfacher.

Fazit

Untervermietung ist in der Schweiz erlaubt, aber nicht ohne Erlaubnis des Vermieters. Artikel 253 OR schreibt zwingend vor, dass du die schriftliche Zustimmung brauchst. Der Vermieter darf diese nur aus berechtigten Gründen verweigern. Der beste Weg ist, früh und transparent mit deinem Vermieter zu kommunizieren – in den meisten Fällen führt das zu einer unkomplizierten Lösung.

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