Darf der Vermieter die Untervermietung generell verbieten?

Nein. Ein generelles Untervermietungsverbot im Mietvertrag ist nach OR Art. 262 ungültig. Der Vermieter darf die Zustimmung nur verweigern, wenn er berechtigte Interessen geltend machen kann – z.B. wenn der vorgeschlagene Untermieter die Wohnung zu einem übersetzten Preis untermieten soll oder wenn begründete Bedenken zur Person des Untermieters bestehen.

Brauche ich eine Erlaubnis für Airbnb-Vermietungen in der Schweiz?

Ja. Auch kurzfristige Vermietungen über Plattformen wie Airbnb gelten als Untervermietung und benötigen die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Zusätzlich können kommunale Vorschriften gelten: In Zürich, Genf und Basel gibt es Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen (z.B. max. 90 Tage pro Jahr). Vermiete ohne Erlaubnis, riskierst du eine ausserordentliche Kündigung.

Darf ich als Untermieter mehr verlangen als ich selbst an Miete zahle?

Nein. Der Untermietzins darf den Hauptmietzins nicht überschreiten – es sei denn, du kannst einen sachlichen Grund für den höheren Preis nachweisen (z.B. du stellst Möbel bereit, bezahlst Strom inbegriffen). Ein Profit-Untervermietung ist nach OR Art. 262 Abs. 2 ein Ablehnungsgrund für den Vermieter.

Hafte ich als Hauptmieter für Schäden meines Untermieters?

Ja. Als Hauptmieter bist du gegenüber dem Vermieter für das Verhalten des Untermieters verantwortlich. Verursacht der Untermieter einen Schaden, haftest du dafür. Du kannst dann beim Untermieter Regress nehmen – aber das ist dein Problem, nicht das des Vermieters.

Untervermietung Schweiz: OR Art. 262, Erlaubnis und Airbnb

Untervermietung ist in der Schweiz erlaubt – aber nur mit Zustimmung des Vermieters. Diese einfache Regel birgt in der Praxis viele Fallstricke: Was genau gilt als Untervermietung? Wann darf der Vermieter ablehnen? Und was ist mit Airbnb? Dieser Artikel beantwortet alle wichtigen Fragen und gibt dir eine Schritt-für-Schritt-Anleitung.

Gesetzliche Grundlage: OR Art. 262

Die Untervermietung ist in OR Art. 262 geregelt (nicht Art. 253 – dieser regelt den Mietvertrag allgemein). Die Kernaussagen:

Art. 262 Abs. 1: Der Mieter darf die Sache mit Zustimmung des Vermieters untervermieten.

Art. 262 Abs. 2: Der Vermieter darf die Zustimmung nur verweigern, wenn:

der Mieter es ablehnt, ihm die Bedingungen der Untervermietung bekanntzugeben
die Bedingungen der Untervermietung im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind (d.h. der Mieter macht übermässigen Gewinn)
dem Vermieter aus der Untervermietung wesentliche Nachteile entstehen

Art. 262 Abs. 3: Der Vermieter kann die Untervermietung befristet bewilligen – er kann also sagen: «Ja, für sechs Monate.»

Wichtig: Ein generelles Untervermietungsverbot im Mietvertrag ist ungültig. Der Vermieter kann die Untervermietung einschränken, aber nicht vollständig ausschliessen.

Was gilt als Untervermietung?

Alle folgenden Situationen gelten als Untervermietung und benötigen die Zustimmung des Vermieters:

Gesamtuntervermietung: Du verlässt die Wohnung vorübergehend (Auslandaufenthalt, Sprachkurs, Arbeitsaufenthalt in einer anderen Stadt) und vermitest die ganze Wohnung an jemand anderen.

Zimmeruntervermietung: Du wohnst selbst in der Wohnung, vermietest aber ein oder mehrere Zimmer weiter. Klassische WG-Situation.

Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking): Auch Ferienvermietungen für wenige Tage oder Wochen über Plattformen fallen unter OR Art. 262. Es gibt keine Mindestdauer-Ausnahme.

Nicht als Untervermietung gilt: Gelegentliche Übernachtungsgäste (Freunde, Familie), solange keine Miete verlangt wird.

Wann darf der Vermieter ablehnen?

Die drei gesetzlichen Ablehnungsgründe (OR Art. 262 Abs. 2) sind abschliessend. Andere Gründe zählen nicht:

Ablehnung zulässig bei:

Verweigerung der Informationspflicht: Du teilst dem Vermieter nicht mit, wer der Untermieter ist und zu welchen Konditionen.
Missbräuchlicher Gewinn: Der Untermietzins übersteigt den Hauptmietzins ohne sachlichen Grund (z.B. Möblierung, inkl. Nebenkosten).
Wesentliche Nachteile für den Vermieter: Der Untermieter hat nachweislich schlechte Referenzen, hat in der Vergangenheit Schäden verursacht, oder die Nutzungsart ändert sich grundlegend (von Wohn- zu Gewerberaum).

Ablehnung unzulässig bei:

Persönliche Antipathie gegenüber dem Untermieter
Nationalität, Herkunft oder Religion des Untermieters
Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen oder den Mietzins zu erhöhen
Fehlende Begründung

Lehnt der Vermieter ohne triftigen Grund ab, kannst du ihn schriftlich auffordern, seinen Ablehnungsgrund zu nennen. Bleibt er bei seiner Weigerung, steht dir die Schlichtungsbehörde offen.

Sonderfall Airbnb und Kurzzeitvermietung

In der Schweiz gibt es keine bundesweite Regulierung für Kurzzeitvermietungen. Aber:

Kommunale Vorschriften: Zürich (max. 90 Nächte/Jahr ohne Gewerbebewilligung), Genf (strengere Regeln, Registrierungspflicht) und Basel haben eigene Regeln. Überprüfe die Vorschriften deiner Gemeinde.

Steuerliche Aspekte: Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen sind steuerpflichtig und müssen in der Steuererklärung deklariert werden.

Haftpflicht: Deine private Haftpflichtversicherung deckt möglicherweise keine Schäden durch kommerzielle Kurzzeitvermietung. Prüfe deine Police.

Praxis: Die meisten Vermieter tolerieren gelegentliche Airbnb-Vermietungen nicht. Wenn du planst, mehrfach pro Jahr zu vermieten, hole auf jeden Fall die schriftliche Erlaubnis ein – und bereite dich auf eine Ablehnung vor.

Schritt für Schritt: So holst du die Erlaubnis

Schritt 1: Mietvertrag auf Untervermietungsklauseln prüfen Enthält dein Vertrag besondere Bedingungen zur Untervermietung? Strenger als OR Art. 262 können Klauseln nicht sein – aber sie können z.B. vorschreiben, dass du die Anfrage 30 Tage vor Beginn einreichen musst.

Schritt 2: Schriftliche Anfrage senden Adressiere die Anfrage an den Vermieter oder die Hausverwaltung. Gib an:

Wer der Untermieter ist (Name, Beruf)
Dauer der Untervermietung
Grund (Auslandaufenthalt, Arbeit, etc.)
Mietzins, den du verlangst

Je transparenter die Anfrage, desto eher bekommst du ein Ja.

Schritt 3: Zustimmung dokumentieren Ein E-Mail-«Ja» reicht. Hebe es auf. Vereinbare keine mündliche Absprache – vor der Schlichtungsbehörde zählt nur Schriftliches.

Schritt 4: Untermietervertrag abschliessen Schliesse mit dem Untermieter einen separaten schriftlichen Vertrag ab. Darin regelst du:

Mietbeginn und -dauer
Mietzins und was inbegriffen ist
Pflichten des Untermieters (Reinigung, Hausordnung)
Haftung für Schäden

Deine Pflichten während der Untervermietung

Du bleibst als Hauptmieter vollumfänglich für die Wohnung verantwortlich:

Du schuldest die Miete an den Vermieter – pünktlich, immer.
Du haftest für Schäden, die dein Untermieter verursacht.
Du musst die Hausordnung einhalten und sicherstellen, dass auch dein Untermieter sie einhält.
Der Vermieter kommuniziert ausschliesslich mit dir – nicht mit dem Untermieter.

Vorsicht: Falls der Untermieter die Miete nicht zahlt, ist das dein Problem. Du musst trotzdem den Hauptmietzins entrichten. Halte deshalb eine Kaution vom Untermieter ein (üblicherweise ein bis zwei Monatsmieten).

Konsequenzen unerlaubter Untervermietung

Vermietest du ohne Erlaubnis, riskierst du:

Ausserordentliche Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten (OR Art. 257f)
Schadenersatzforderungen, falls die Untervermietung Schäden verursacht
Verlust der Kaution

Das Bundesgericht hat in mehreren Entscheiden die ausserordentliche Kündigung bei unerlaubter Untervermietung als verhältnismässig eingestuft, wenn der Mieter nach Abmahnung weitermacht.

Fazit

Untervermietung ist in der Schweiz grundsätzlich möglich – OR Art. 262 gibt dir das Recht dazu. Der Vermieter kann nur aus den drei gesetzlich genannten Gründen ablehnen. Mit einer transparenten, schriftlichen Anfrage und einem Untermietervertrag bist du auf der sicheren Seite.

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Untervermietung Schweiz: Erlaubnis, OR Art. 262 & Airbnb