Mietvertrag Check Schweiz: Checkliste und ungültige Klauseln erkennen

Ein Mietvertrag ist oft das teuerste Dokument, das ein Schweizer Privatmensch je unterzeichnet. Über eine Mietdauer von zehn Jahren summiert sich der Vertragswert auf Hunderttausende Franken. Trotzdem unterschreiben viele Mieter, ohne den Vertrag systematisch zu prüfen. Diese Anleitung gibt dir eine vollständige Checkliste und zeigt dir, welche Klauseln rechtswidrig sind.

Welches Gesetz gilt?

Mietverträge für Wohnraum in der Schweiz fallen unter OR Art. 253 bis 274g (Mietrecht). Zwingende Bestimmungen können nicht durch Vertrag abgeändert werden. Verstösst eine Klausel gegen zwingendes Recht, ist sie von Anfang an nichtig – auch wenn du sie unterschrieben hast.

In sechs Kantonen (Basel-Stadt, Genf, Neuenburg, Waadt, Freiburg, Jura) muss für Wohnraum zwingend das kantonale Vertragsformular verwendet werden. Dieses enthält vorgedruckte Angaben zum Vormieter und zum bisherigen Mietzins. Das ist wichtig: Mit diesem Formular kann der neue Mieter die Angemessenheit des Anfangsmietzinses überprüfen und innert 30 Tagen anfechten.

Pflichtangaben: Was im Vertrag nicht fehlen darf

Prüfe systematisch, ob folgende Punkte im Vertrag stehen:

Parteien: Vollständige Namen und Adressen beider Parteien. Bei juristischen Personen (AG, GmbH): Firmenname, UID-Nummer und Vertreter.

Mietsache: Genaue Adresse inkl. Stockwerk und Wohnungsnummer, Anzahl Zimmer, Grösse in m², dazugehörende Nebenräume (Keller, Estrich, Parkplatz, Garten).

Mietbeginn und Mietdauer: Beginn des Mietverhältnisses. Befristet oder unbefristet? Bei Befristung: Enddatum angegeben?

Mietzins: Nettomiete und Nebenkosten müssen getrennt ausgewiesen sein (OR Art. 257a). Eine pauschale «Gesamtmiete» ohne Aufschlüsselung ist problematisch – sie erschwert spätere Nebenkostenabrechnungen.

Nebenkosten: Welche Nebenkosten sind pauschal, welche nach Verbrauch? Was ist nicht inbegriffen?

Kaution: Höhe (max. drei Nettomieten), Bank und Kontonummer des Sperrkontos. Fehlt das Sperrkonto, kannst du die sofortige Überweisung verlangen.

Kündigungsfrist und -termin: Mindestens drei Monate zum Ende eines Monats (OR Art. 266a). Längere Fristen sind möglich, kürzere nicht.

Unterschriften: Datum und Unterschriften beider Parteien. Ohne Unterschrift des Vermieters ist der Vertrag nicht perfekt.

8 Klauseln, die in Schweizer Mietverträgen häufig vorkommen – und ungültig sind

1. «Der Mieter verzichtet auf Mietminderung» Ungültig. OR Art. 259a ist zwingend. Der Mieter kann sein Mietminderungsrecht nicht wegbedingen.

2. «Bei Auszug ist die Wohnung frisch zu streichen» Pauschale Renovationspflichten sind ungültig. Der Mieter schuldet nur die Behebung von Schäden, die er fahrlässig verursacht hat. Normale Abnutzung (auch verblasste Farbe nach mehrjähriger Mietdauer) geht zulasten des Vermieters.

3. «Die Kaution beträgt 6 Monatsnettomieten» Ungültig für Wohnraum. Maximum: drei Nettomieten (OR Art. 257e). Den überschiessenden Betrag kannst du zurückfordern.

4. «Kündigung ist nur zum Ende eines Quartals möglich» Zulässig, wenn dies für beide Seiten gilt. Nicht zulässig, wenn der Vermieter jederzeit kündigen kann, der Mieter aber an Quartalstermine gebunden ist.

5. «Haustiere sind verboten» Ein generelles Haustierverbot ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung unzulässig, sofern es sich um übliche Haustiere (Katzen, kleine Hunde) handelt und keine berechtigten Gründe bestehen (Lärm, Allergien anderer Mieter). Der Vermieter kann die Haltung nur verbieten, wenn sachliche Gründe vorliegen.

6. «Bei Zahlungsverzug schuldet der Mieter 5% Verzugszins» Klauseln zu Strafzinsen über dem gesetzlichen Satz (5% p.a. gemäss OR Art. 104) sind ungültig. Der gesetzliche Verzugszins ist ohnehin 5% – diese Klausel ist also nur eine einschüchternde Wiederholung.

7. «Untervermietung ist generell verboten» Ein absolutes Untervermietungsverbot ist ungültig. Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, braucht dafür aber einen sachlichen Grund (OR Art. 262).

8. «Der Mieter haftet für alle durch Dritte verursachten Schäden» Zu pauschal und ungültig. Der Mieter haftet für sein eigenes Verhalten und das von Personen, die er ins Haus gelassen hat – aber nicht für unvorhersehbare Schäden durch Dritte.

Checkliste: Diese 12 Punkte vor der Unterschrift prüfen

• Stimmen alle Personalien (Name, Adresse, Geburtsdatum)?
• Ist die Wohnung mit Adresse, Stockwerk und Zimmeranzahl korrekt beschrieben?
• Sind Nettomiete und Nebenkosten getrennt ausgewiesen?
• Ist die Kaution auf max. drei Nettomieten begrenzt?
• Ist ein Sperrkonto mit Bank und Kontonummer angegeben?
• Entspricht die Kündigungsfrist mindestens drei Monaten?
• Enthält der Vertrag keine pauschale Renovationspflicht?
• Ist kein generelles Haustierverbot eingetragen?
• Gibt es keine Klausel, die Mietminderung oder Mängelrechte ausschliesst?
• Sind beide Seiten mit Datum und Unterschrift versehen?
• Ist ein Übergabeprotokoll für den Einzug vorgesehen?
• (In Kantonen mit Pflichtformular) Wurde das amtliche Formular verwendet?

Mietzins anfechten: Das Recht auf Angemessenheit

Wohnst du in einem Kanton mit Pflichtformular und hast der Vermieter den Anfangsmietzins nicht offengelegt, kannst du diesen innerhalb von 30 Tagen nach Einzug bei der Schlichtungsbehörde anfechten (OR Art. 270). Der Vermieter muss dann nachweisen, dass der Mietzins angemessen ist. In angespannten Wohnungsmärkten (Zürich, Genf, Basel) wird dieses Recht zunehmend genutzt.

Wann lohnt sich eine professionelle Prüfung?

Eine anwaltliche oder mieterverbandliche Prüfung lohnt sich bei:

• Mietverträgen mit ungewöhnlichen oder langen Sonderklauseln
• Gewerblichen Mietanteilen (Home-Office, Atelier)
• Mietdauern über 5 Jahren (Verlustpotenzial ist gross)
• Verträgen, die stark vom kantonalen Standardformular abweichen

Der Mieterverband Schweiz (Deutschschweiz: MV, Romandie: ASLOCA) bietet eine erste Beratung oft kostenlos oder zu einer kleinen Gebühr von CHF 30–50 an.

Fazit

Ein Mietvertrag Check ist in einer Stunde erledigt – und kann über die gesamte Mietdauer Tausende Franken sparen. Prüfe die Pflichtangaben, erkenne ungültige Klauseln und zögere nicht, den Vermieter auf Probleme hinzuweisen, bevor du unterschreibst. Manche Klauseln kannst du einfach streichen; andere erfordern eine Neuformulierung.

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